Rechtsanwalt / Fachanwalt für Verwaltungsrecht Rolf Neumann, Bochum / Bottrop
Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung zum Wohnungseigentumsrecht vom 21.01.2015 (AZ.: VIII ZR 51/14) festgelegt, dass ein Mieter, der eine Eigentumswohnung bewohnt, die vom Vermieter veräußert wird, ohne den Mieter über das nach §§ 469, 577 Abs. 2 BGB bestehende Vorkaufsrecht zu informieren, gegen diesen einen Schadensersatzanspruch geltend machen kann, der in der Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert besteht.
In dem zu Grunde liegenden Fall hatte der Vermieter einer Eigentumswohnung diese und sämtliche anderen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses zum Pauschalpreis an einen Investor veräußert, ohne den Mieter einer Wohnung über dessen bestehendes gesetzliches Vorkaufsrecht (§§ 469, 577 BGB) zu informieren.
Nach Ansicht des BGH stünde dem Mieter in dem Falle ein Anspruch auf Schadensersatz zu gem. §§ 577 Abs. 1, 469 Abs. 1, 577 Abs. 2, 280 Abs. 1, § 249 BGB.
Der Nichterfüllungsanspruch ergebe sich daraus, dass der Vermieter durch die fehlende Offenbarung des Verkaufs der Wohnung an einen Dritten, der deshalb bereits vollständig abgewickelt worden war und auch zum Eigentumswechsel auf den Dritten geführt hatte, die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechtes durch den Mieter verhinderte.
Denn nach Kenntnis des Mieters vom geschlossenen Kaufvertrag habe dieser das Vorkaufsrecht nicht mehr wirksam ausüben können, da zu diesem Zeitpunkt der Dritte bereits Eigentümer der Wohnung geworden sei, was dazu geführt habe, dass der Vermieter die Wohnung nach Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht mehr an den Mieter habe veräußern können.
Damit beschränke sich die Möglichkeit des Mieters ausschließlich auf die Geltendmachung des Nichterfüllungsschadens wegen Verstoßes gegen eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters.
Der Schaden bestehe sodann in der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem auf sie entfallenden Anteil des Pauschalkaufpreises, allerdings abzüglich von dem Mieter ersparter Kosten, die sich bezögen auf Erwerbs- und Finanzierungskosten.
Die Verletzung der Mitteilungspflichten durch den Vermieter ist nach Ansicht des BGH für den geltend gemachten Schaden auch kausal, wenn feststeht, dass der Mieter den anteiligen Kaufpreis für die Wohnung hätte finanzieren können.
Der Schutzzweck des § 577 BGB stehe im Übrigen vorliegend einem auf Ersatz der Differenz zwischen Verkehrswert der Wohnung und anteiligem Kaufpreis (abzüglich ersparter Kosten) gerichteten Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1, § 249 BGB nicht entgegen. Das habe der BGH bereits im Rahmen eines Urteils vom 15. Juni 2005 – VIII ZR 271/04 entschieden.