Rechtsanwalt / Fachanwalt für Verwaltungsrecht Rolf Neumann, Bochum / Bottrop
Haben z.B. Eltern ihre Wohnimmobilie zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen, sich jedoch zur weiteren Nutzung der Immobilie ein unentgeltliches Wohnungsrecht für die Lebenszeit vorbehalten und verziehen sie sodann in ein Altenpflegeheim, so stellt sich für die Eigentümer oft die Frage, was mit dem Wohnungsrecht geschieht und ob sie zu Zahlungen – etwa an die Sozialbehörden – herangezogen werden können.
Vielfach werden sie von den Sozialämtern der Gemeinden, die etwaige Differenzbeträge zur den Pflegkosten beisteuern nach Überleitung der Ansprüche der Berechtigten auf die Sozialämter, auch aufgefordert, die Wohnimmobilie der Berechtigten zu vermieten und die Miete zur Deckung der Pflegekosten einzusetzen.
Deshalb stellt sich häufig die Frage, welche Rechte den Eigentümern und den Berechtigten verbleiben, nachdem die Berechtigten aus den Immobilien ausgezogen sind und auch nicht mehr zu erwarten ist, dass sie das Wohnungsrecht zukünftig ausnutzen können.
1.
Der Eigentümer ist durch das im Grundbuch eingetragene lebenslange Wohnrecht gebunden. Es besteht für ihn nicht die Möglichkeit, die belastete Wohnung oder Immobilie zu eigenem Nutzen zu vermieten, weil er grundsätzlich damit rechnen muss, den Anspruch des Berechtigten aus dem Wohnrecht erfüllen zu müssen.
Denn das Wohnungsrecht bleibt trotz des Umzuges des Berechtigten in ein Alten- oder Pflegeheim nach der Rechtsprechung des BGH (AZ.: V ZR 163/06) grundsätzlich bestehen.
Geldzahlungsansprüche können gegen den Eigentümer, falls dieser die Immobilie trotz bestelltem Wohnungsrechts vermietet haben sollte, aus dem Wohnungsrecht nicht hergeleitet werden. Denn das Wohnrecht stellt für den Eigentümer nur eine Nutzungsbeschränkung dar. Ansonsten hätte ein Nießbrauch bestellt werden müssen.
2.
Der Berechtigte Pflegeheimbewohner und damit die Sozialbehörde nach Überleitung von dessen Ansprüchen können auf Grundlage des Wohnungsrechtes nicht vom Eigentümer verlangen, dass dieser die Überlassung der Immobilie an Dritte etwa durch vermietung duldet. Denn, auch, wenn die Parteien das Wohnungsrecht ohne weitere Vereinbarungen als Alterssicherung des Berechtigten angesehen haben, wurde es im Regelfall doch als höchstpersönliches Recht ausgestaltet. Das wiederum bedeutet, dass es gerade nicht ein Nießbrauch sein sollte, aus dem auch Zahlungsansprüche hergeleitet werden könnten.
Falls folglich keine anderweitige Vereinbarung individuell getroffen worden sein sollte, was üblicherweise nicht geschieht, so kann der Berechtigte nach seinem dauerhaften Auszug aus der belasteten Immobilie vom Eigentümer nicht verlangen, dass dieser die Immobilie etwa zu seinen Gunsten vermietet. Er kann grundsätzlich auch nicht verlangen, dass der Eigentümer eine wegen zwischenzeitlicher Vermietung etwa vereinnahmte Miete an ihn auszahlt.
Kann der Berechtigte diese Begehren nicht wirksam durchsetzen, so besteht auch für die Sozialbehörden diese Möglichkeit nach Überleitung der Ansprüche nicht.
Zukünftig sollten Eigentümer, die beabsichtigen, ihre Immobilie auf die Kinder oder sonstige Verwandte gegen Vereinbarung eines unentgeltlichen Wohnrechtes zu Eigentum zu übertragen, zur Absicherung der Rechtsituation gegebenenfalls zusätzliche Vereinbarungen mit dem zukünftigen Eigentümer treffen, in Bezug auf den Fall, in dem sie das Wohnrecht dauerhaft nicht mehr ausüben können oder wollen – etwa, weil sie wegen Pflegebedürftigkeit in ein Alten- oder Pflegeheim ziehen.